Participar de um leilão de imóveis pode parecer uma excelente oportunidade para adquirir uma propriedade por um valor abaixo do mercado. No entanto, existem detalhes e nuances que muitas vezes são desconhecidos pelos compradores de primeira viagem. Este artigo, trará informações valiosas que podem fazer toda a diferença na hora de investir em um leilão de imóveis.
Investir em imóveis é uma prática comum no Brasil, mas muitas pessoas ainda desconhecem as vantagens e os cuidados necessários ao adquirir propriedades por meio de leilões. Nesse sentido, abordaremos com bastante detalhe, etapas, tipos e especificidades que devem ser bem observadas, ao adentrar neste mercado.
Tipos de leilão
Antes de mais nada, é importante entender que existem diferentes tipos de leilões: presenciais, online e híbridos.
Os leilões presenciais ainda existem e são realizados em um local físico, enquanto os leilões online, como o próprio nome já diz, são conduzidos 100% pela internet.
Já os leilões híbridos permitem a participação tanto de forma presencial quanto online. Cada um desses formatos tem suas particularidades e requerem atenção aos detalhes, como preços, ocupação do imóvel, e impostos pendentes de pagamento.
Leilão Judicial x Leilão Extrajudicial
Outra distinção importante é entre leilão judicial e leilão extrajudicial.
O leilão judicial decorre de um processo legal, como ações de cobrança ou execução. Já o leilão extrajudicial não está vinculado a um processo judicial e geralmente está relacionado a contratos de financiamento, como a alienação fiduciária. (casos de inadimplência entre o financiador e a instituição financeira/banco, onde este, pode retomar a posse do bem imóvel/móvel e levá-lo a leilão).
Código de Processo Civil e a possibilidade de Parcelamento
Uma mudança significativa trazida pelo novo Código de Processo Civil é a possibilidade de parcelamento do valor do imóvel arrematado em leilão.
Anteriormente, o pagamento precisava ser feito à vista, o que limitava o acesso a muitos interessados. Agora, com a flexibilização para o parcelamento, mais pessoas podem participar e investir em leilões de imóveis.
Busca por leilões
Uma dica é escolher leilões conhecidos ou vinculados a grandes instituições financeiras. Isso se deve ao fato de que muitos leiloeiros podem estar mal preparados, o que pode levar a erros que prejudicam os compradores.
No mais, no que concerne à leilão de imóveis, é essencial verificar se o edital do leilão e a matrícula atualizada do imóvel estão disponíveis no site, garantindo a transparência e a segurança da transação.
Comissões e custos adicionais
Cabe mencionar que, ao arrematar um imóvel em leilão, o comprador deve estar ciente de que terá que pagar uma comissão ao leiloeiro, que geralmente é de 5% sobre o valor da arrematação. Além disso, existem custos adicionais para transferir o imóvel para o nome do novo proprietário, como a carta de arrematação e as despesas de registro.
Esses custos devem ser considerados no momento da compra para evitar surpresas desagradáveis.
Desocupação do Imóvel
Um aspecto frequentemente observado, é a situação de ocupação do imóvel.
Se houver alguém residindo no imóvel arrematado, será responsabilidade do comprador promover a desocupação, o que pode envolver uma ação judicial de imissão na posse. Esse processo pode ser demorado e oneroso, podendo levar de dois a quatro anos, além de custos com honorários advocatícios e custas processuais.
Mitos do leilão de imóveis
Um dos mitos é o de que participar de leilões é tirar proveito de uma situação ruim de outra pessoa. Na verdade, o leilão é um mecanismo legal, que proporciona liquidez para credores e oportunidades para investidores. Além disso, nem sempre os imóveis leiloados estão em mal estado ou são de difícil desocupação, e que muitas vezes é possível adquirir propriedades de alto padrão com descontos significativos.
Os Riscos e Estratégias no Leilão de Imóveis
Embora os leilões possam ser uma excelente oportunidade de investimento, é importante alertar para os riscos envolvidos.
Inicialmente, é crucial ter um entendimento claro sobre possíveis dívidas remanescentes, como IPTU e condomínio, e estar ciente de que o processo de desocupação pode levar algum tempo. A estratégia de investimento também pode variar, pois alguns investidores/compradores preferem revender os imóveis para gerar caixa rapidamente, enquanto outros optam por alugar e gerar renda passiva.
O Financiamento como Ferramenta de acesso
O financiamento imobiliário é uma ferramenta poderosa para quem deseja iniciar nos leilões de imóveis. Com ele, é possível adquirir um imóvel com um valor inicial de entrada significativamente menor do que o necessário para uma compra à vista. Em alguns casos, é possível financiar até 95% do valor do imóvel, o que reduz drasticamente a quantia necessária para começar a investir, como será exposto ainda neste artigo.
Quanto recurso financeiro é necessário para começar?
A quantia necessária para iniciar nos leilões de imóveis pode variar de acordo com a região e o valor do imóvel. No entanto, com o financiamento, você pode começar com valores em torno de 10 a 15 mil reais, dependendo das condições do leilão e do imóvel desejado. Isso torna o mercado de leilões muito mais acessível do que a maioria imagina.
Para quem está começando, o ideal é focar em imóveis que ofereçam um bom desconto em relação ao valor de mercado. Isso significa que você deve fazer uma pesquisa aprofundada para entender os preços praticados na região e não confiar cegamente nos valores de avaliação presentes nos editais de venda.
O melhor imóvel para começar é aquele que você pode adquirir por um preço significativamente menor do que ele vale no mercado, maximizando assim o seu potencial de lucro.
Após identificar o imóvel, é importante uma visita pessoal para verificar as condições e a localização. Mesmo estando ocupado, o imóvel pode apresentar um potencial de investimento interessante. Nesse sentido, é importante decidir se pretende participar do leilão, estabelecendo uma margem com limite máximo para o lance, bem como, considerando uma margem de lucro razoável.
Participação no Leilão
Para participar do leilão não representados diretamente pela Caixa Econômica Federal, é necessário realizar um cadastro prévio com o leiloeiro, enviando documentação imposta pelos mesmos.
No dia do leilão, com a estratégia já definida, é importante fazer a proposta pelo valor mínimo. Após a compra, segue-se o processo burocrático, que inclui o pagamento de uma comissão de 5% para o leiloeiro (e em alguns casos, 5% para a Caixa).
Em seguida, será necessário lidar com a escrituração e registro do imóvel, processos que exigem conhecimento e agilidade para serem concluídos de forma eficiente.
Imóveis da Caixa Econômica – Vantagens
O primeiro passo para encontrar imóveis da Caixa com descontos significativos é acessar o site oficial da instituição financeira. Na página inicial, você deve procurar pela seção de habitação e, em seguida, clicar na opção “Imóveis Caixa”. Essa página é o ponto de partida para descobrir tudo o que está disponível para venda pela Caixa.
Analisando as oportunidades
Antes de tomar qualquer decisão, é crucial analisar cada imóvel individualmente, como exemplo, se o imóvel está ocupado, o estado do imóvel através de fotos (se disponíveis), e é de suma importância ler atentamente as observações e condições de venda.
Há alguns imóveis que podem ser adquiridos à vista, enquanto outros aceitam financiamento habitacional e até mesmo o uso do FGTS.
Os imóveis em venda direta online possuem um cronômetro que indica o tempo restante para enviar propostas, sendo necessário a agilidade e o pragmatismo daquele que busca investir.
Entendendo o Processo de Financiamento
Para financiar um imóvel de leilão, é importante entender que existem editais que permitem o financiamento de até 95% do valor do imóvel (como os da Caixa Econômica Federal), exigindo apenas 5% de entrada.
Isso significa que é possível adquirir um imóvel de leilão com um investimento inicial relativamente baixo. O primeiro passo é realizar uma simulação de financiamento, que pode ser feita através do site de instituições financeiras.
Realizando a simulação de financiamento
A simulação de financiamento é uma ferramenta valiosa que permite ao interessado ter uma ideia de quanto precisará desembolsar inicialmente e qual será o valor das parcelas do financiamento.
No site da Caixa, por exemplo, é possível acessar o simulador e inserir informações como o valor do imóvel, a cidade onde ele está localizado, dados pessoais como CPF, número de celular, renda etc.
Como fazer a simulação para Imóvel de Leilão
Para fazer a simulação específica para um imóvel de leilão, é necessário ter em mãos o valor de avaliação do imóvel e o valor pelo qual ele está sendo leiloado. Com esses dados, você calcula 5% do valor pelo qual o imóvel está sendo leiloado, que será a sua entrada. A diferença entre o valor de avaliação e o valor de leilão, somada à entrada, será o montante que você precisará financiar.
Finalizando a simulação e procurando um Correspondente Bancário
Após inserir os dados no simulador e realizar os cálculos necessários, você terá uma estimativa do valor que pode ser financiado e das parcelas mensais. Com essa simulação em mãos, o próximo passo é procurar um correspondente bancário que tenha experiência com análise de imóveis de leilão e que possa verificar a liberação do crédito.
É importante frisar que além da entrada, haverá outras despesas como taxas de leiloeiro (como já mencionado) e documentação, que podem ou não ser incluídas no financiamento.
Sites confiáveis e a Importância da Junta Comercial
Com o aumento significativo de sites de leilões falsos, principalmente em tempos de pandemia, é essencial conhecer quais são os sites confiáveis de leilões para evitar cair em golpes, sendo importante assim, saber como identificar plataformas seguras para arrematar bens como carros e imóveis.
Para não cair nesses golpes, é crucial verificar se o leiloeiro está habilitado na junta comercial do estado. A junta comercial é uma fonte confiável que lista todos os leiloeiros oficiais, fornecendo informações de contato como telefone e e-mail, que podem ser usados para confirmar a autenticidade do site em questão.
Todo leiloeiro oficial deve ser registrado na junta comercial de algum estado. Esse registro é um requisito para a atuação legal do leiloeiro.
É recomendável que, antes de participar de um leilão, os interessados acessem o site da junta comercial do Estado, e verifiquem a lista de leiloeiros habilitados, pois isso garante que o site de leilões é de confiança, e que o leiloeiro possui a autorização necessária para operar.
Buscar oportunidades em Leiloeiros menores
Apesar dos grandes leiloeiros serem mais conhecidos, destaca-se, que também há oportunidades em leiloeiros menores, com menos concorrência, é possível arrematar bens por preços mais vantajosos.
O segredo é conhecer o mercado e monitorar os leilões de todos os tamanhos, desde os mais renomados até os menos conhecidos, para maximizar as chances de encontrar boas ofertas.