As ações locatícias desempenham um papel fundamental no direito imobiliário, sendo a ação renovatória e a ação revisional de aluguel duas das principais ferramentas à disposição de locatários e locadores.
A ação renovatória, prevista na Lei 8.245/91, tem como objetivo garantir a renovação compulsória do contrato de locação não residencial, também conhecido como comercial ou empresarial. Essa medida visa proporcionar segurança jurídica aos empresários e comerciantes, que muitas vezes têm no ponto comercial o seu principal meio de sustento.
Renovação Compulsória: Proteção ao Empresário Locatário
A renovação compulsória é imposta por lei para proteger o locatário empresarial, assegurando que ele possa manter seu negócio no mesmo local e, assim, preservar sua clientela e investimentos. Isso é especialmente importante para pequenas e médias empresas, que são grandes geradoras de emprego no país. Para que a renovação seja concedida, é necessário que o contrato de locação seja por escrito e com prazo determinado, além de o locatário ter ocupado o ponto por no mínimo cinco anos e exercido a mesma atividade comercial por pelo menos três anos.
Requisitos e Prazos para a Ação Renovatória
Para ingressar com uma ação renovatória, o locatário deve cumprir certos requisitos, como ter um contrato escrito e por prazo determinado. Além disso, é crucial que a ação seja proposta no último ano do contrato vigente, preferencialmente nos primeiros seis meses desse último ano. O não cumprimento desses requisitos pode levar à perda do direito de renovação e consequências financeiras adversas.
Ação Revisional de Aluguel: Ajuste de Valores
Diferentemente da ação renovatória, a ação revisional de aluguel pode ser proposta tanto pelo locador quanto pelo locatário. O objetivo é ajustar o valor do aluguel, seja para aumentá-lo ou diminuí-lo, conforme as variações do mercado e outras justificativas pertinentes. Essa ação é baseada em provas documentais e, em alguns casos, pode envolver laudos de avaliação para fundamentar o pedido de revisão.
Importância da Ação Renovatória Concomitante à Revisional
É importante notar que, ao obter uma redução do aluguel por meio de uma ação revisional, o locatário deve estar ciente do risco de retaliação por parte do locador ao término do contrato. Para evitar a perda do ponto comercial, é recomendável que o locatário considere a possibilidade de propor uma ação renovatória juntamente com a revisional, garantindo assim a continuidade do negócio no mesmo local.
Legislação e Direito de Defesa nas Ações Locatícias
As ações locatícias são regidas pela Lei 8.245/91, que estabelece os procedimentos e requisitos para ações renovatórias e revisionais. Tanto o locador quanto o locatário têm o direito de defesa, respeitando o princípio constitucional do contraditório e da ampla defesa. Portanto, é essencial que as partes envolvidas estejam bem assessoradas por profissionais do direito para navegar com sucesso no complexo cenário das locações comerciais.
